沐金言银： 房产中介关门潮来袭，下半年房价会暴跌吗？

沐金言银

沐金言银： 房产中介关门潮来袭，下半年房价会暴跌吗？

     据说，北京房产中介大面积关门，让好多投资者和业主都坐不住了。在房产市场调控越来越严的今天，又来这么一出中介关门，收缩业务的新闻，是否预示着未来房价走势会出现一个大的拐点呢？要搞清楚房市接下来的情况，我们先要明白现在的所谓中介关门潮到底是怎么一回事。据5月10日新闻报道，北京链家已关闭87家门店，并且计划在未来进一步关闭近三百家店面。据说，北京的商铺区和天价学区房等区域附近的中介撤离最多。另有多位地产经纪人表示，4月份链家多个门店业绩几乎为零。不难想象，这几个月来某些中介分店业务惨淡甚至没有业务，但是场地租赁和人员薪资等开销却一样不能少，成本空耗的时间一长，肯定就是要关门歇业的节奏。

     其实，中介的关门潮并不是最近才发生。在去年，房市限购政策出台不久后，有很多地区的中介出现了关闭业务不好的分店的现象。在一线城市之外的小城市甚至是乡镇，许多中介的铺面都在进行关门和转让，形成一股不大不小的中介关门潮。但那时候为何中介关门潮的新闻没有引起我们的注意呢？这是因为去年关门歇业的中介大部分属于中小型中介，而且它们所在的区域并不是一线城市核心区域，因此缺乏一种媒体的关注度。而今年最新一波的中介关门潮，所涉及的是链家这样的大型连锁中介，其知名度高，资本力量雄厚，而且处在一线城市的核心区域，它们关门的消息一传出来，自然就更加吸引眼球，容易受到媒体的关注和炒作。

     从去年的中小中介关门歇业，到现在的大型中介关门歇业，房市的前景似乎是一天比一天不好。然而，新闻报道总喜欢挑一些个别案例大做文章。其实这并不能准确的说明问题。从整个房产中介行业的基本面来看，现在的整体行情到底如何，恐怕才是我们看清房市走势的办法。从大趋势来看，进入2017年，整个房市交易量下跌厉害，与此同时，房价略有回落，但与迅速回落的交易量相比，下跌并不多。换言之，量价齐跌现象没有出现，量跌价稳是目前房市的真实写照。

      以北京为例，据统计，4月份北京全市二手住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套减少35%，同比减少36%。从销售价格来看，4月份北京二手住宅销售均价也出现回落，与3月相比，4月销售均价整体下降了6.8%。从数据不难看出，成交量急速下跌的同时，价格并没有暴跌。同为一线城市的上海、深圳，成交量也大幅下降。上海4月二手住宅成交量环比下降19%，同比下降9.2%。深圳的二手房成交量环比去年四季度下降38%，同比降幅更加明显高达77%。一线城市以外的地区，情况也不容乐观。例如北京周边的天津、保定等地，二手房成交量下滑30%以上。其他地方的情况，也好不到哪里去。

     各大城市房屋成交量虽然动辄下跌20%到30%，但价格并未出现同样大幅度的崩盘。普遍的下跌幅度不过在5%以内。我们要知道，毕竟不动产是人民币资产当中最具价值的一项，特别是一线城市的房地产，哪里有可能说下跌就下跌。尤其是很多企业公司最值钱的银行抵押物，其实就是房地产。早在去年，中国城镇住宅总市值加中国乡村住宅总市值，就已达到187.71万亿元，相当于GDP的277%。房产价值如果普遍下跌，将直接意味着中国经济衰退。

      退一步说，假如连一线城市的不动产都普遍出现大幅价格下跌，那么对于中国经济来说将是一个非常坏的信号。它意味着人民币资产整体价值的下滑。一个过去二十年依靠地产变得庞大的经济体，如果有朝一日连地产也不值钱了，你认为其他资产还会值钱吗？因此，房价彻底崩盘，实际上是没有人希望看到的现象。但在一段时期内交易量冰冻，让钱不再过多的流入楼市，这却是目前金融改革和楼市限购的主要目的。昨天，有一个评论说此举的目的是为了逼迫资金流入实体经济。但笔者认为这样做的效果非常有限。如今，实体难做是不争的事实，在实体之外堵死不动产这个投资渠道，退出地产的资金还有其他选项。总之，在实体经济的企业利润和营商环境变得明显优于做不动产类型的投资以前，资金会寻找房地产投资之外的替代物，而不是必然流向实体经济。

      虽然房产限购不见得一定会提振实体经济景气，但对于降低房产金融风险，却有一种很直接的效果。中国地产金融的风险，基本上集中在四大银行，过度集中带来的风险非常令人不安。我们常说房地产已经股票化，如果按这个股票化的思路来看，房贷杠杆过高，其实相当于有过多的人借钱买股票，在股价被推高的同时，这种虚高的股市实际上蕴含了相当大的风险，崩盘是迟早的事。中外金融史上的多次大型股灾都在述说着这个相同的故事。

       如果我们拿中国与美国相比，可以看到美国的房地产金融机构就要多很多，除了商业银行和储蓄机构之外，还包括养老基金、寿险公司以及抵押和信托机构等等，其金融风险分摊较多。但即使如此，美国依然因为过度宽松的贷款和高杠杆率造成了2007年左右房地产金融的崩盘。中国与之相比，目前系统性的风险更加集中，如果出现崩盘，其毁灭性的力量也更强。这也是现在的政府几乎是用尽一切办法去杠杆，限贷款，并且急冻房产交易量的原因。

       在房地产金融去杠杆的背景之下，房地产的成交量目前是不可能回升的，除非某一天这种严控房贷的政策再次调整。在此之前，交易量骤跌而房价略有下跌会是常态，整个市场所呈现的基本是一种“有价无市”的状态。全款买楼的土豪，依然可以任性购买，但需要贷款买楼的屌丝，则需要万分小心。一来申请贷款非常不易，再者利率不断走高导致房价回报有限，一不留神就容易被中介带进沟里。

     但是，正如笔者在前文说过的，限购未必一定能刺激实体经济走强，资金如何寻求房地产之外的替代物作为避险，值得关注。总之，市场的发展进程，本质上是一种不断创造泡沫的过程，用新泡沫取代旧泡沫，用新骗局取代旧骗局。只有当骗局被戳破之后，人们才会再来盘点，骗局中有哪些不是骗局的真材实料。当不动产的泡沫被放进了冰窖，资本就要找到新出口，制造新的一个泡沫。目前看来，估值不断增高的创业公司（据说把全国的新创公司估值加在一起，已经超过了房地产总价值）似乎在酝酿下一个泡沫。

说回目前的楼市，下半年的走势恐怕主要焦点已经不是价格，而是成交量。随着信用持续收缩，我们会发现手中握有大把现金的人越来越少，没钱的人又贷不到款，贷到款了你又没户口不能买……总之，种种限制会使房屋交易持续冷淡。但房屋价格并不会暴跌，只是会略有下跌，因为业主和中介在这个时间点并不急于变现。这个房市“低潮期”或许将延续到2017整个下半年。在未来，只有当人们谈论的焦点从房市转移到某个新市场时，这个趋势才会扭转。

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